2019年，哪些城市具有更强的市场韧性、能够更快地跨越周期？人口、产业、交通如何让城市更具备增长潜能？哪些区域将成为头部房企的布局重点？
9月5日，在深圳举行的第九届中国价值地产年会上，由每日经济新闻联手中国指数研究院发布的《中国城市投资价值与地产企业布局趋势》白皮书作出解答。
中指控股CEO、中国指数研究院常务副院长黄瑜女士在年会现场解读了白皮书，她表示：“白皮书将城市的经济实力、产业创新、财富水平、资源环境和交通通达性等指标进行全方位构建；在此基础上结合城市的人口基础对这个城市价值基本的容量，特别是房地产市场投资的容量进行分析；再结合城市价值以及城市房产关键指标（供求、蓄积、需求满足度、价格支撑以及市场热度等），来评价这个城市房产投资的潜力。”
中国指数研究院常务副院长黄瑜解读《中国城市投资价值与地产企业布局趋势》白皮书 图片来源：每日经济新闻
揭晓：这100个城市最吸引地产商
黄瑜表示，《中国城市投资价值与地产企业布局趋势》白皮书的评价模型是“市场容量与增值潜能两大维度评价城市潜力”。通过对中国内地298个地级以上城市开发投资吸引力进行评价后，上海、北京、深圳、广州等100个城市入围“2019年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力百强”。
白皮书显示，2019年，上海、北京、深圳和广州4个一线城市在全国所有地级以上城市中仍位列前四位，1.5线城市继续保持快速增长态势，排名位居前列。
排名前10的仍然是经济和人口规模大、产业基础好且转型持续、市场需求旺盛的城市。其中，由于人口快速流入、经济保持较快增长的成都，排名较上年跃升两位至第8位。
吸引力排名前20的城市中，长三角和粤港澳大湾区和上期一样，仍然分别有6个和4个城市入围，占比50%，核心城市地位稳固。另外，还分别有8个和3个城市位居第21~50名，区域整体竞争优势突出。
此外，城市群内普通地级市如嘉兴、常州、绍兴、南通、金华、佛山、东莞、珠海、惠州等城市受益于核心城市的人口、产业外溢和交通一体化，投资潜力较高。
值得注意的是，郑州在2018年GDP首过万亿元、人口突破千万，新房市场快速扩容，跻身1.5线城市，排名较上年提升两位；西安、长沙、佛山、青岛、宁波、合肥、济南位居第13~19位；而佛山市场容量持续保持较高水平，已与普通二线城市相当。
研判：人口竞争力代表城市竞争力
“基于城市价值分析的结果，我们把内在逻辑也进行了分析，得出其中重要的一个逻辑——影响这个结果的重要因素是人口，人口是最重要的根本。”黄瑜表示。
白皮书从“人口+产业+交通”三大维度研判城市发展趋势。其中人口要素是判断城市价值的基点，而决定人口迁移方向的是城市所提供的就业机会与收入水平，因此产业是城市发展的底层动力。最后，交通网络重塑了城市空间格局，使生产要素可以更自由、更高效地在区域间交互与流动，交通规划大体“指明”了未来哪些城市更具发展前景。
人口竞争力代表城市竞争力。城市竞争力强则人口聚集，竞争力弱则人口流失。《2011~2018年全国常住人口年均增量分布图》显示：东部发达区域仍是人口主要流向地，而中西部人口增长以核心城市为主，人口向“东部三大区域+中西部六大核心城市”聚集，全国整体形成“3+6”的人口增长格局。
粤港澳+海西、长三角、京津冀+山东半岛三大区域经济起步早、先发优势明显，一直是人口流入较为集中的区域。
白皮书指出，粤港澳大湾区的核心城市——深圳、广州，人口吸引力保持领先，近8年来年均常住人口增量始终保持在30万左右，并且人口流入速度与上个10年基本相当。佛山人口增长也较快，且近两年出现加速流入态势；海峡西岸城市群的福州和泉州年均常住人口增量也超7万。
长三角城市群近8年人口增长较本世纪初有所放缓，但长三角整体人口吸引力仍较强，仅上海、杭州年均人口增量超10万。
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